Vermindering voor bescheiden woningen

Om het verwerven van een bescheiden woning toegankelijker te maken is een vermindering van de fiscale registratierechten voorzien.

Het normale tarief van de registratierechten (12,5% of 10 %) kan worden verminderd tot 6% of 5 % op de eerste schijf van de prijs.

Deze schijf varieert al naar gelang het gebied waar de gekochte woning zich bevindt (voor alle verkopen vanaf 1/01/2014):

  • vastgoeddrukgebied –> schijf die in aanmerking komt voor het verminderde tarief = 160.000 euro
  • buiten één van deze gebieden –> schijf die in aanmerking komt voor het verminderde tarief = 150.000 euro

De rest van de prijs blijft belast tegen het normale tarief van 12,5%.

Het tarief zal 5 % zijn wanneer de koper bij de aankoop recht heeft op een «sociaal» hypothecair krediet. Anders is het tarief 6 %.

Om van deze vermindering te kunnen genieten moeten kopers aan bepaalde voorwaarden voldoen die hieronder worden uiteengezet. Gelieve uw notaris te contacteren als u denkt deze voorwaarden te vervullen.

 

Vastgoeddrukgebieden 2014

De lijst met gemeenten die zich in een vastgoeddrukgebied bevinden en die toepasbaar is vanaf 1 januari 2014, is de volgende:
Aarlen, Assesse, Aubel, Bevekom, Eigenbrakel, Kasteelbrakel, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Donceel, Eghezée, Erezée, Gembloux, Genappe (Genepiën), Grez-Doiceau (Graven), Hélécine, Incourt, Itter, Jalhay, Jodoigne (Geldenaken), La Hulpe (Terhulpen), Lasne, Mont-Saint-Guibert, Namen, Nijvel, Orp-Jauche, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwijs, Pofondville, Ramillies, Rixensart, Sainte-Ode, Silly, Thimister-Clermont, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo en Waver.

 

 

 

 

Kadastraal inkomen

De eerste te vervullen voorwaarde om te kunnen genieten van een vermindering van rechten heeft betrekking op het verworven onroerend goed. Het (niet geïndexeerd) kadastraal inkomen van het onroerend goed mag maximaal 745 € zijn. Bij een kadastraal inkomen van 746 € zal de koper van het onroerend goed 12,5% betalen.

Dit plafond van 745 € kan echter worden verhoogd voor grote gezinnen en wordt gebracht naar:

– 845 € wanneer de koper drie of vier kinderen ten laste heeft,
– 945 € wanneer de koper vijf of zes kinderen ten laste heeft,
– 1.045 € wanneer de koper zeven of meer kinderen ten laste heeft.

Om het werkelijke kadastrale inkomen te bewijzen, moet de aanvraag tot vermindering vergezeld zijn van een recent kadastraal uittreksel, met vermelding waartoe dit uittreksel moet dienen. De administratie kan een afgevaardigde uitsturen die moet nagaan of het kadastraal inkomen nog altijd overeenstemt met de werkelijkheid. Als dit niet meer zo is, kan de administratie dit inkomen altijd herzien.

 

Enig onroerend goed

Deze vermindering wordt enkel toegekend indien het verworven onroerend goed het enige onroerend goed is in eigendom van de koper, diens huwelijkspartner of de persoon waarmee hij/zij wettelijk samenwoont. Zij mogen dus geen eigenaar zijn  (noch enig ander zakelijk recht -zoals een vruchtgebruik- bezitten) van een andere woning, zelfs niet voor een onverdeeld aandeel. Indien iemand, Bernard genoemd, een klein huis in Dinant met een kadastraal inkomen van 300 € wil kopen voor eigen rekening, zal hij niet van deze vermindering kunnen genieten indien zijn echtgenote (of de persoon waarmee hij wettelijk samenwoont) Anne al eigenares is van een huis met een kadastraal inkomen van 530 €. Indien de koper en de persoon waarmee hij feitelijk samenwoont niet getrouwd noch wettelijk samenwonend zouden zijn, zou er echter geen probleem zijn.

Er bestaan echter vier uitzonderingen op dit principe:

– Vooreerst, wanneer het kadastraal inkomen van het reeds in bezit zijnde goed –ten-zij het een woning betreft-, samen met het kadastraal inkomen van het verworven goed het plafond van 745 € niet overschrijdt (noch de andere hogergenoemde grenzen), zal Bernard kunnen genieten van een vermindering van de rechten.
– Daarnaast wordt er geen rekening gehouden met onroerende goederen die van de ouders of grootouders werden geërfd in naakte eigendom.
– Wanneer de goederen die de vermindering verhinderden, uiterlijk binnen het jaar van de datum van de notariële aankoopakte van de nieuwe woning worden verkocht, worden deze ook niet in aanmerking genomen.
– Ten slotte worden de onroerende goederen die de koper (of diens huwelijkspartner of de persoon waarmee hij/zij wettelijk samenwoont) niet persoonlijk bewoont wegens belemmeringen die bewoning onmogelijk maken op de datum van de notariële aankoopakte, buiten beschouwing gelaten.

 

Verplichting om het goed te bewonen

De vermindering van de rechten wordt enkel toegekend indien Bernard of Anne effectief de woning bewoont. Zij moeten zich laten inschrijven in de bevolkingsregisters of in het vreemdelingenregister op het adres van het verworven onroerend goed.

De inschrijving moet gebeuren binnen een termijn van drie jaar volgend op de datum van de notariële aankoopakte en moet gedurende een ononderbroken termijn van drie jaar behouden blijven. Indien deze bewoningsvoorwaarden niet worden nageleefd zal de koper aan de administratie niet enkel het verschil tussen het normale tarief van de rechten ten belope van 12,5% (of de vroegere rechten van 10 %) en het verminderde tarief van de rechten ten belope van 6% (of 5 %), hetzij 6,5% (of 5 %) moeten betalen, maar ook een bijkomende boete tot 6,5% (of 5 %). In dat geval zouden de betaalde rechten 19% (of 15 %) bedragen!

 

Aankoop en wederverkoop

Als Bernard eigenaar is van de woning die hij momenteel bewoont in Namen, maar deze woning wil verkopen om het huis in Dinant te kopen, zal hij onmiddellijk kunnen genieten van een vermindering van de rechten, zelfs indien het niet om een eerste aankoop gaat.

Hij moet zijn woning evenwel verkopen binnen het jaar volgend op de datum van de notariële aankoopakte die betrekking heeft op het huis in Dinant. Doet hij dit niet, dan zal hij tevens aan de administratie het verschil tussen de rechten moeten betalen, alsook een daarmee overeenstemmende boete.

 

En als het kadastraal inkomen nog niet vastgesteld is?

In sommige gevallen is het kadastraal inkomen van de woning nog niet vastgesteld op het ogenblik van de ondertekening van de aankoopakte: Julien koopt een appartement in een gebouw dat onlangs werd opgesplitst in meerdere wooneenheden, en de administratie van het kadaster heeft hem nog niet ingelicht over het bedrag van het kadastraal inkomen van het appartement, dat misschien minder zal zijn dan 745 €; of Mélanie heeft een bouwgrond gekocht waarop ze binnenkort een klein huis wil bouwen waarvan het kadastraal inkomen nog niet kan worden vastgesteld.

In beide situaties zullen Julien en Mélanie de volledige rechten van 12,5% betalen bij hun aankoop, maar ze zullen de terugbetaling kunnen vragen van de 6,5% (op de eerste schijf) die ze te veel betaalden als de administratie het kadastraal inkomen nadien vaststelt op een bedrag dat lager ligt dan het hogergenoemde plafond en als ze voldoen aan de eerder aangehaalde voorwaarden. De aankoopakte moet deze mogelijkheid tot aanvraag van terugbetaling voorzien. Vanaf de kennisgeving van het nieuwe kadastraal inkomen, beschikt de koper over een termijn van twee jaar om zijn aanvraag in te dienen. De administratie zal het verschuldigde bedrag teruggeven,  doch hiervoor is geen termijn vastgesteld!

 

Antimisbruikmaatregel

Zoals hierboven uiteengezet varieert de schijf die in aanmerking kan komen voor een vermindering naargelang de gemeente waar het goed gelegen is. Elk jaar zou een gemeente aan een ander gebied kunnen worden toegewezen.

Wanneer een gemeente na de ondertekening van het compromis (voorlopige koopovereenkomst) wordt toegewezen aan een voordeliger gebied, blijft men aan het tariefstelsel van het vorige gebied onderworpen.

Sommige mensen zouden geneigd kunnen zijn om hun compromis in der minne te annuleren en een nieuw compromis te ondertekenen om te genieten van de nieuwe hogere schijf.

Dat zal niet mogelijk zijn! Wanneer men een verkoop 12 maanden vóór de ondertekening van een nieuw compromis in der minne annuleert (tussen dezelfde koper en verkoper), blijft men onderworpen aan de schijf die van kracht was op het ogenblik van ondertekening van het eerste geannuleerde compromis!