Quel emprunt choisir ?

Le crédit hypothécaire le plus intéressant, tout le monde le recherche.

Et quel est l’organisme de crédit qui ne prétend pas en disposer ?

Encore faut-il savoir ce qu’on entend par le plus intéressant ! Quel est le plus important ? Payer le moins possible chaque mois ou faire en sorte que le coût total de l’emprunt soit le plus bas sur la durée totale ? Il s’agit de deux « philosophies » différentes qui présentent chacune leurs avantages.

Le prêt avec remboursement par mensualités constantes

Avec le prêt par mensualités constantes, on rembourse toujours le même montant pendant toute la durée de l’emprunt (à condition bien sûr de disposer d’un contrat à taux fixe). La mensualité se compose d’une part de l’intérêt et d’autre part du remboursement du capital. Si le total de la mensualité est constant, la part de chaque composante varie : au début, le montant des intérêts est élevé et la partie consacrée au capital est minime. Mais petit à petit, la tendance va s’inverser : le remboursement du capital prendra la majeure partie de la mensualité.

Le prêt avec remboursement par tranches égales de capital

Une autre formule est le remboursement par tranches égales de capital. Ici la part affectée au remboursement du capital emprunté est constante pendant toute la durée du contrat. Par contre, la part des intérêts varie : elle est importante au départ mais va diminuer au fil du temps, ce qui fait que la mensualité totale va décroître graduellement.

Le prêt à terme fixe

Avec le crédit à terme fixe, la totalité du capital se rembourse en une fois au terme de l’emprunt. Les mensualités ne comprennent donc que de l’intérêt et aucun remboursement de capital

Le prêt sur mesure

Compte tenu de vos besoins, nous pouvons combiner les caractéristiques de plusieurs formules, par exemple un crédit avec des mensualités réduites pendant les premières années de l’emprunt ou le contraire des mensualités plus importantes au départ et réduites par la suite.

Les réductions ??

Auprès de certains organismes, vous pouvez obtenir des réductions conditionnelles suivant que vous soyez client bancaire complet ou partiel, épargnant ou que vous souscriviez des assurances. Le danger de ces systèmes est que les taux de base sont généralement toujours supérieurs que dans les formules sans obligations et que l ‘on pourrait perdre une partie ou toutes les réductions si on ne remplit plus toutes les conditions de fidélité. Qui peut garantir un service bancaire optimal, les meilleures conditions pour les placements ainsi que les garanties d’assurances et service sinistre les plus avantageuses pendant 15 ou 20 ans ??

Liberté – Liberté ? ? à chacun de choisir.

Que choisir ?

Le meilleur crédit n’existe pas, le meilleur pour l’un ne conviendra pas à un autre. On peut cependant constater que les emprunts les plus courts ainsi que ceux qui remboursent plus de capital au départ seront nettement moins coûteux. En outre, il permettront à l’emprunteur, qui verra ses mensualités diminuer au cours du temps, de faire face à de nouvelles dépenses : études des enfants, rénovations ou aménagements de leur bien, etc. Mais il est vrai aussi que les mensualités seront plus lourdes au départ c’est-à-dire au moment où l’emprunteur croit généralement avoir le plus besoin d’argent.

C’est pour cette raison que beaucoup d’emprunteurs optent pour la formule des mensualités égales qui est plus facile à supporter en début de contrat. Ils estiment en outre que leurs revenus ont plutôt tendance à augmenter et que, par conséquent, le remboursement pèsera de moins en moins lourd dans le budget du ménage. Ils doivent cependant tenir compte d’un autre inconvénient de la formule par mensualités constantes : le solde à rembourser sera plus élevé en cas de remboursement anticipé étant donné que la part de capital est très faible dans les premières années. L’exemple ci-dessous l’illustre parfaitement. A vous de décider ce qui pour vous est le plus important. Le choix n’est pas facile, mais n’hésitez pas à nous contacter pour une étude complète et la recherche de la solution qui convient le mieux à vos besoins et à vos possibilités.

Exemple : durée 20 ans – Capital emprunté 10.000 € – Taux fixe 6 %

Tranches égales de capital mensualités dégressives Mensualités égales constantes Crédit sur mesure
1ère mensualité 82,37 € 70,73 € 78,01 €
60 ème mensualité 72,36 € 70,73 € 73,58 €
120 ème mensualité 62,02 € 70,73 € 69,07 €
180 ème mensualité 52,01 € 70,73 € 64,57 €
240 ème mensualité 41,84 € 70,73 € 60,06 €
Mensualité moyenne 66,09 € 70,73 € 69,03 €
Solde restant dû après 10 ans 5.000,- € 6.418,- € 5.893,- €

Tranches égales de capital

Tranches égales de capital

Mensualités constantes

Mensualités constantes

 

L’Hypothèque Investissement (Branche 23)

Emprunter tout en investissant en Bourse !

Un crédit Hypothécaire mixte remboursé par une formule classique (mensualités constantes) pour la partie fiscalement déductible et au moyen d’un capital constitué par le biais d’un produit investissement de la branche 23, pour la différence.La totalité du capital peut également être reconstituée par l’épargne investissement Pourquoi une hypothèque investissement ?

Pourquoi une hypothèque investissement ?

Eu égard aux taux d’intérêts bas que l’on a connus ces dernières années, il peut être intéressant de spéculer sur un rendement moyen à long terme des marchés boursiers supérieur aux taux hypothécaires. A cet effet, les fonds de placement de la branche 23 peuvent actuellement s’utiliser comme formule de constitution de capital permettant de rembourser un crédit hypothécaire.

Caractéristiques de l’hypothèque investissement

Le volet crédit investissement se compose d’un crédit à terme fixe remboursable en une fois au terme, pendant toute la durée du crédit le client ne paie que la partie intérêts. A cet effet, il a le choix entre des formules à taux intérêts variables ou fixes.

A qui s’adresse l’hypothèque investissement ?

L’hypothèque investissement s’adresse à un groupe cible d’emprunteurs, qui sont familiarisés avec les placements boursiers et qui sont conscients des possibilités offertes par les actions sur une longue durée.Leur but est outre le remboursement du capital à terme fixe, de réaliser une plus value et donc un patrimoine complémentaire.

Exemple

Emprunteurs salariés et achat d’une première habitation.
Revenus mensuels nets
Monsieur
2.231,00 €
Revenus mensuels nets
Madame
1.488.00 €
Enfants à charge 2
Prix d’achat 225.000,00 €
Montant emprunté 187.500,00 €
Revenu Cadastral de l’immeuble 2.500,00 €
Durée initiale de l’emprunt 20 ans
Type de taux Fixe

 

Partie 1

Crédit « classique » remboursable
par mensualités Constantes
Capital 64.875,00 €
Durée 20 ans
Taux 5,60 %
Mensualités 437,81 €
Total Durée (240 mois) 105.074,40 €

 

Partie 2

Crédit avec remboursement du capital au terme ou anticipativement
Capital 122.625,00 €
Durée 20 ans
Taux 5,60 %
Intérêts mensuels 538,32 €
Total Intérêts (240 mois) 129.196,80 €

 

Partie 3

Epargne Branche 23 nécessaire pour reconstituer le capital
Investissement mensuel dans un fonds de placement pour reconstituer le capital au terme ou anticipativement
en épargnant: 248,96 € par mois
Cette épargne remboursera complètement le capital emprunté, la durée pour la reconstitution dépendra du résultat du fonds

 

Totaux Mensualités constantes
+ terme fixe
+ épargne branche 23
Capital emprunté 187.500,00 €
Durée 20 ans
Mensualités totales 1.225,09€
Total durée (240 mois) 294.021,60€
Gain Fiscal -35.818,02€
Coût Total fiscalité déduite 258.203,58€

Avertissement !

Etant donné que les assurances vie liées à des fonds d’investissement ne bénéficient pas de l’avantage fiscal lié à l’amortissement du capital (puisqu’il n’y en a pas) nous vous conseillons de ne recourir à ce type de crédit qu’après épuisement des modes de remboursement bénéficiant de la réduction d’impôt.

La partie reconstituée en Branche 23 ne garantit pas de rendement ni de valeur au terme. En fonction de l’évolution boursière, celle-ci peut donc être inférieure, égale ou supérieure au capital à reconstituer.L’emprunteur qui souscrit à ce type de crédit est donc conscient des riques inhérents aux placements boursiers !

Si le rendement moyen du (ou des) fond(s) d’actions branche 23 est inférieur au taux du crédit hypothécaire le capital ne sera pas entièrement reconstitué. Dans ce cas, l’emprunteur devra soit suppléer avec ses fonds propres ou demander une prolongation de la durée initiale du crédit

PS: L’épargne est répartie dans un fonds de placement à plusieurs compartiments

En épargnant 248,96 € tous les mois dans un fonds de capitalisation branche 23, le capital de 122.625 € serait remboursé
après 20 ans avec un taux de capitalisation moyen de 7,00% 122.625,00 €
après 18 ans et 11 mois avec un taux de capitalisation moyen de 8,00% ou le capital après 20 ans serait de 137.581,41 €
après 17 ans et 11 mois avec un taux de capitalisation moyen de 9,00% ou le capital après 20 ans serait de 154.590,08 €
Si, par contre, le résultat du fond n’est que de par exemple 6.00% le capital après 20 ans ne serait que de 109.468,76 €
Vous devrez alors combler la différence au moyen de votre épargne personnelle ou demander la prolongation de l’emprunt

Pour la facilité, l’exemple ci-dessus est basé sur un taux fixe mais toutes les formules de variabilités sont permises.

Quels sont les atouts de l’hypothèque investissement ?

L’hypothèque investissement permet au client d’épargner régulièrement à moyen ou long terme dans des fonds d’investissement à potentiel de rendement élevé et de se constituer un capital complémentaire dont il pourra disposer librement au terme de l’hypothèque .En effet si le rendement est supérieur au taux de rendement estimé à l’origine, au terme, le client bénéficiera d’un montant supplémentaire.

Le client pourra également opter pour un remboursement anticipé de son crédit hypothécaire En matière de constitution de capital, les possibilités de placement sont garanties d’un excellent rendement.

En outre, le client a la possibilité à tout moment, de passer d’un fonds à l’autre.

Faut-il avoir peur d’une baisse de la Bourse ?

L’épargne étant constante, une chute de la Bourse permettra au client d’acheter plus de parts. Sur une longue durée la Bourse a de tout temps été le meilleur placement !

Conclusion

L’hypothèque investissement constitue une opportunité et un risque.