Le refinancement

La reprise d’un crédit hypothécaire se justifie quand les conditions suivantes sont remplies :

  • La différence entre le taux d’intérêt du prêt en cours et celui du marché pour une formule équivalente est supérieure à 1 %
  • Le solde restant dû est supérieur à 25.000 €.
  • Il reste une durée à courir suffisamment longue afin d’amortir tous les frais.

Quels sont les frais à prévoir

  • L’indemnité de remploi: 3 ou 6 mois d’intérêts, calculé au taux de base sur le montant restant dû
  • La mainlevée: Coût de la radiation de l’inscription hypothécaire existante calculé suivant un barème officiel. Il est calculé sur le montant de l’inscription hypothécaire initiale, majorée des accessoires.
  • Les frais d’acte hypothécaire: Ils dépendent du montant du nouvel emprunt et sont affectés à l’inscription de celui-ci auprès du Conservateur des Hypothèques
  • Les frais de dossier: Leur pourcentage varie en fonction des sociétés de crédit.
  • Les frais d’expertise éventuels: Varient entre +/- 200 et 250 Eur selon les experts, le type de bien.

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Voici un exemple de calcul de rachat:

Données actuelles Données si rachat après 48 mois
Montant initial emprunté
200.000 €
Indemnité de remploi 3 mois 2.133,06 €
Durée 240 mois frais de mainlevée 923,07 €
Premier paiement Il y a 48 mois Frais de dossier 350 €
Durée restante 16 ans Frais d’hypothèque 4.850,00 €
Type d’amortissement mens.const.

Solde restant dû

173.923,77 €
Taux réel annuel 5.00%
Formule Fixe
Mensualité 1.307,66 €
Total à financer, frais inclus 182.185 €
Proposition d’un nouveau prêt hypothécaire de 182.185 € en mensualités constantes
Durées
13 ans 14 ans 15 ans 16 ans 17 ans
1.354,35 1.295,64 1.224,14 1.174,40 1.119,49
Taux fixe : 13 et 14 ans = 2,79% 14 et 15 ans = 2,64% 16 et 17 ans = 2,79%
Avec conditions, taux au 25/08/2014 : voir la page taux d’intérêt sur le site
Ce tableau est présenté à titre indicatif, ne représente en aucune manière une offre de crédit et n’engage aucune des parties

Qu’en est-il de la fiscalité ?

Selon la législation fiscale actuelle, un crédit de reprise peut aussi entrer en ligne de compte pour l’application des avantages fiscaux prévus. S’il est satisfait aux conditions posées, le crédit de reprise peut « reprendre » les avantages du crédit hypothécaire existant, mais jamais plus que les avantages existants. Un crédit de reprise ne peut pas « purement et simplement » améliorer la situation fiscale du preneur de crédit.
C’est ainsi que les limitations initiales qui ont été imposées à l’avantage fiscal resteront d’application pour le nouveau crédit.

  • Si, par exemple, la somme empruntée est supérieure au solde du capital du crédit initial, la part empruntée en plus ne pourra pas profiter automatiquement d’un avantage fiscal.
  • Si le capital emprunté supplémentaire est utilisé pour le financement de la transformation d’une habitation, le capital emprunté en plus entrera néanmoins en ligne de compte pour un avantage fiscal.
  • Si le montant emprunté en plus est utilisé pour financer les frais de la reprise, aucun avantage fiscal complémentaire n’est possible.

Nous donnons ici un bref aperçu des conditions qui doivent être remplies pour pouvoir profiter des avantages fiscaux en ce qui concerne le nouveau crédit hypothécaire :
Diminution d’impôt des amortissements du capital

  • Le crédit initial doit avoir été souscrit pour construire, acquérir ou transformer une habitation située en Belgique.
  • Le nouveau crédit doit être un crédit hypothécaire.
  • La durée du premier crédit et celle du crédit de reprise, considérées ensemble, doivent être de dix ans au moins.

Déduction d’intérêts complémentaire

  • Le crédit initial doit aussi donner droit à la déduction d’intérêts complémentaire.
  • Tant le crédit initial que le nouveau crédit doivent être des crédits hypothécaires.
  • La durée du premier crédit et celle du crédit de reprise, considérées ensemble, doivent être de dix ans

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Reprendre un crédit n’est pas toujours aussi simple et aussi avantageux qu’il paraît à première vue. Il est nécessaire et souhaitable de toujours faire un calcul de l’avantage (ou du désavantage) éventuel de la reprise.

Une étude de reprise doit toujours tenir compte du côté financier et fiscal

demande d’offre pour un rachat de prêt hypothécaire